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May 29, 2008

不動産は「大淘汰」されるのか

今週号の東洋経済は、

逃避連鎖が始まった!不動産「大淘汰」

という、センセーショナルなテーマ設定です。

内容がタイトルに見合っているかはともかく、総じて良く取材されていて、要点がまとまっていると感じました。

過剰なまでの「反社」リスクへの警戒や金融庁の姿勢を慮った銀行の融資選別により、一部で必要以上にデットが絞られている事実も、書かれている通りだと思います。

外資系の投資責任者7名のインタビュー記事がありますが、さすがに彼らは冷静に現状を眺めています。

日本の不動産は安定した投資先。
サブプライム問題による外資のクレジット収縮と邦銀融資の萎縮によって割安になったら厳選して買いたい、というのが共通した認識だと私は理解しました。

長期金利の上昇を気にする人がいるかもしれませんが、2%を超えない限りは、大きな意味でレンジ相場だと考えています。

イールドスプレッドが2%程度ある以上、Aクラスの投資用不動産に関しては、少し下がれば買いが入る状況。
バーゲンハンティングとしては、連れ下げしているJ-REITや新興系の不動産会社株式がターゲットですが、すぐに回復する地合いではなく、慎重にWATCHする必要がありそうです。

メディアが騒いでいるバブルとか崩壊は、マーケットの縁(ふち)では確かにあったかもしれませんが、そもそも地価全体に関して下げ過ぎの戻りが若干急だっただけの話であり、メインマーケットは過去も今も、静かに大きく波打っているという感じがします。

総括すれば、都心の実物不動産マーケットは依然堅調であり、Aクラス資産は調整はあっても大崩れはない、そして証券化した不動産の方がむしろ金融市場の混乱の煽りで歪んだ価格形成になっているという事実がポイントだと言えそうです。

当然「歪んだ価格形成」が是正される時のエネルギーにあやかろうと、虎視眈々と狙っている投資家が大勢いるはずです。


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