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September 15, 2008

アジアのリートは皆苦しんでいる

FTに10日付けで「Questions of equity and debt weigh on Reits」という記事が出ています。
(http://www.ft.com/cms/s/0/12ce8cc4-7e89-11dd-b1af-000077b07658.html)

日本の状況については、今さら目新しい事実はありませんが、先日リプラスリートに投資したオークツリーのアジア不動産投資部門ズルコシ氏のコメントが載っています。

「アジアのリートは転換点。中小型リートは資金調達が難しく、ビジネスモデルへの疑問が生じている。 バリュエーションからは魅力的なため、上がるかどうかが問題ではなく、いつ上がるかが問題なだけ。 16-24ヵ月後を期待している」


シンガポールは上場リート21本で、時価総額が約2兆円弱。
価格は前年比-10%。
政府の規制が厳しく、資産の売却や減配が難しい。
また、シンガポールでも質への逃避が起きていて、キャピタランドのような信頼できるスポンサーのリートやオフィスよりも商業ファンドが好まれる。

大手スポンサーのクレジットが重視されるのは日本も同様ですが、シンガポールでは、オフィスよりも商業が安定的と考えられていることが注目されます。

景気後退局面では、特にハイエンドのマーケットは下落率が大きくなります。
日本も、Aクラスのオフィスリートばかりを推奨する考え方はあらためる必要があるでしょう。

特に長期で投資するなら、価格が安定的な中級クラスのオフィスや、勝ち残るSCを組み入れた商業ファンド、安定的な住宅リートなどをバランス良く組み入れる必要があると思われます。

オーストラリアは規制が緩く、レバレッジ制限がない。 時価総額は7兆円。 平均的なリートは純資産の25%引き。

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純資産から大きくディスカウントしているのは日本と同じです。

そのため、オーストラリアリートは一時ピークの半額にまで下がりました。
今はピークの3分の2の水準です。

ニセコへの投資でお馴染みのオーストラリア人はそもそも不動産大好きで、主要都市のオフィスビルはほとんどが証券化されていると言われています。

もう国内にはモノがないこともあって海外投資に積極的で、マッコーリーグループは日本でも大活躍。

ファンドを通じて3年間で5000億円買うと明言してますから、今はアーバンからの放出をはじめ、虎視眈々と狙っているところでしょう。

ちなみにアジアリートのパフォーマンスワースト10の内、J-REITは首位のNCR(-72%)をはじめ、7銘柄を独占する圧倒的な存在感を見せています。


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