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September 14, 2008

アメリカの住宅価格は下げ止まるのか

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S&P/ケースシラー指数の10年間の推移です。

ピンクがマイアミ、重なり合っている紺色がLA。
住宅バブルはマイアミと西海岸が酷かったと良く言われますが、この2地点は98年の3倍近くまでバブり、その後3割調整。

黄色がNYで、水色が10地点平均。
こうして見ると、NYは穏やかな曲線。
平均は10年でほぼ2倍、ピークからの調整幅は約2割。

10年で2倍のペースは、年間7%アップの複利。

この10年間、米国の長期金利は平均で5%弱ですから、リスクプレミアムが2%ということになり、これは一般的に健全な範囲とみなされます。

平均値の推移も、半年前までは月2.2%の下落だったのが今は月0.5%にまで縮小。
マイアミでは月4.5%下落だったものが月1.7%下落にまでなりました。

USリート指数を見ても、概ねピークから3割安で底を見ています。

価格が下がったマイアミのコンドには複数の買い手が集まるといった記事を見かけることも増え、購買力とバランスするところまで下がったと思われますが、不動産は流動性が低く、ローンを付けるのにも時間と手間がかかりますので、取引が活発とまではいかないようです。

銀行は住宅ローンに慎重になり、信用不安からローン金利も政策金利の下落に比べると高止まりしています。

金融業界から見ると、早く実物不動産の下落が止まって俺が持っている証券が売れてくれ、と祈るような気持ちでしょうが、現場の不動産業者から見ると、早くファイナンスが正常化して俺の客が買えるようにしてくれ、と祈るような気持ちなのではないかと想像します。

価格の上昇率で言えば、日本のバブルは商業地中心でアメリカとは比較にならないほどクレージー。
思惑で買われた都心の用地は10分の1で投げ売りされました。

日本のバブルは商業地中心であったため傷は深く狭く、アメリカは浅く広く世界中に拡散。

どちらが治癒しやすいのかは近いうちに答えが出ますが、アメリカの治療スピードは日本とは比較にならないほどスピーディ。

色々と批判はありますが、議論ばかりで何もしなかった国と比べると、アメリカの危機管理能力は高く、NO1金融大国であることのプライドと意地を感じさせます。


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