« 世界は中国次第 | Main | 政府の辞書に戦略という文字はない »

November 08, 2008

日本レジデンシャルはニューシティの二の舞となるのか

日レジ(8962)はスポンサーのパシフィックHDが破綻寸前と見られて格付けも落ち、またフォワードコミットした物件の決済が今月中と、正に民事再生中のNCRと類似した状況。

株価は今や46000円と、同じレジ系のアコモファンドのおよそ10分の1となり、利回り50%超のジャンクボンド化しています。

日レジは今月末までに横浜みなとみらい地区にある117億円の物件を購入する必要があります。

NCRは池袋277億円の決済が出来ずに破綻しました。

池袋の違約金5538MをNCRの発行投資口数182068口で割ると3万円。

日レジが同様に2割の違約金を払うと2340Mで、発行口数247153口で割ると9500円。

2万円負担が違います。

NCRは昨日で上場最後の取引でしたが、終値は14200円。
2万円足すと34200円。

違約金の差を考慮すると、仮に最悪ストーリーでも34000円くらいでは取引される理屈となり、だとすれば本当のリスクは僅かに1万円です。

また、仮に23億円の違約金を払っても1期無配になるだけ。
NCRのように2期無配となって上場廃止要件に該当するケースとは違います。

「NCRはあまりに身の程知らずのディールだったが、日レジはそこまでアホではないようだ。」

ブログを巡回していると、このように考えて大量勝負している人も、ちらほらと見受けられます。

それが戦略的に正しいかどうかは別にして、確かにリスクとリターンを考えれば大いに妙味があるように思います。

なお日レジは最近京橋の物件を売却して約2億円の損失を計上していますが、簿価の93%で売れています。
(開示によれば、利害関係者ではありません。)
ラフ計算ですが、利回りは6.5%。

この程度の利回りで処分可能なら、NCRも一定の清算配当を返せそうに思いますし、そうなれば低位REITへの見方が一変する可能性もあるように思いますが、果たしてどうなるでしょうか。


この記事が参考になりましたら BlogRankingに一票をお願いいたします。

|

« 世界は中国次第 | Main | 政府の辞書に戦略という文字はない »

Comments

AKAZUKINさん、こんばんは。
日本レジデンシャル、すごいです。
表面利回り5%、借金比率50%の物件で、借り入れ金利が7~8%位にならない限り、配当は余裕でできますね。
今回12000-9500=2500円の配当でも、半期で5%の利回りで来期から25%ですか。
普通の感覚なら買いですね。
ただ、解散する事になって、物件価格が表面利回り10%で買い叩かれることになると、残存価値はほぼ0。9%で売れて、とんとん。8%ならそこそこの利益ですか。
うーん、週末よく考えます。
AKAZUKINさんなら買いますか?

Posted by: iceberg | November 08, 2008 10:44 PM

私は少し持ってます。
別にゼロになっても構わないので。

Posted by: akazukin | November 09, 2008 07:12 AM

AKAZUKINさん、こんばんは。
今日色々と宿題をしたのですが、資金調達をどうするのか、一年前に取得した物件代金152億円の借り換えがどうなるのか、HPからは全く分からないのですね。博打みたいにも思えてきました。

Posted by: iceberg | November 09, 2008 11:23 PM

一般の不動産会社は、借り換えのスケジュールどころか借入金の内訳さえ開示されていませんから、もっともっと博打だと思います。

Posted by: akazukin | November 10, 2008 08:41 AM

Post a comment



(Not displayed with comment.)




« 世界は中国次第 | Main | 政府の辞書に戦略という文字はない »