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February 18, 2009

日本のマンション市場の底打ちは近いのか?

不動産経済研究所が16日に発表した1月の首都圏マンション発売戸数は、前年同月比24.1%減の1760戸。
17カ月連続のマイナスで、1月の発売戸数が1000戸台となるのは16年ぶりという状況ですが、その一方で在庫は減少。

値ごろ感やローン減税効果もあり、今月の発売戸数はプラスに転じるとの見通しです。

実際、マンション販売の現場では、今年になってから来場者数の大幅増加が見られているようです。

先週の朝日新聞の記事で写真が載っていたのは、総合地所の「大森西リージェントハウス」。
京急「大森町」駅から徒歩11分と利便性が高いとは言えず、値段次第の物件です。

大幅値下げの一例は、71.75㎡(21.7坪)3LDKが4730万円から3990万円と15%OFF。
坪単価は218万円から184万円に。

この辺りの賃料は、坪8千円くらいでしょうから、賃貸資産としてのグロス利回りは4.4%から5.2%に上昇。
買っても良いレンジに戻ってきているように思えます。

ちなみに私が住んでいる神奈川県某所では、5.5%前後。
純粋な住宅地として分譲相場も賃貸相場も安定しているので、これは健全な数値の例として参考になると思います。

一般的な居住用不動産市場は、あと一歩の調整と心理的な底打ち感の形成があれば、というところまで来ているのかもしれません。

富裕層の投資マネー等が入りやすい都心の3A地区(麻布、青山、赤坂)。
賃料を坪18千円~2万円とすると、分譲価格坪400万円程度までが経済ベースで説明できる上限だろうと判断されます。

もちろん、それ以上が全て異常価格という訳ではなく、希少性など様々なプレミアムが乗った限定プライスだと割り切る必要があるということになります。

いまだに都心の高額住戸では、坪800万円から1000万円以上の売り出し価格も見られますが、こうした「一人食いついてくれれば価格」が消える時、市場は本当の意味で熱から冷めたと言える気がします。


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Comments

昨日のエントリにも関連するんですが、5.5%前後が妥当な利回りならば、今のレジ系REITはお買い得感がありますね。

Posted by: ゼン | February 19, 2009 10:23 PM

残念ながら、現状ではそうとも言えません。
住宅ローンで住居を買う場合は賃貸との比較だけ考えていれば良いのですが、今週JPRが19億円の違約金支払いを公表したように、現在の金融環境下でのリート運用には、リファイナンス以外にもリスクが多すぎます。
一般的に言って、利回りの高いリートほど、ハイリスクを内在していると考えざるを得ない状況かと思われます。

Posted by: akazukin | February 19, 2009 10:49 PM

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