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October 12, 2009

戻りきれないJ-REIT

FTが9日付けで、
Asian Reits rebound after tough times(アジアのリートは苦境を乗り越えて反発)
という記事を載せています。

それによれば、

アジアのリート時価総額は2007/9には2000億$(18兆円)だったものが、2009/3には770億$(6.9兆円)まで下落。
その後、今年9月末には1356億$(12.1兆円)にまで回復。

とあります。

2年前を100とすると、38にまで暴落し、今は67。
底値からは1.8倍、2年前からは3分の2の水準です。

日本はどうか。

J-REITの時価総額は、2007年9月を100とすると、08年11月に32になり、今は45。

下落幅は平均より大きく、戻りは弱い。

理由としては、

・日本株全体への資金流入の減少
・依然一部に残るファイナンス不安
・デフレ深刻化による不動産価格への将来懸念
・社会主義化する政策への不安
・見えない今後の成長戦略

といったところでしょうか。

J-REITがアジアの平均並みに反発したとすると、今より5割近く上昇します。

Reit

左の長期チャートで見ると、5割高の1500のラインはミニバブル前の水準ですから、ここまで戻っても、さほどおかしくはありません。

現在のREIT全体の平均利回りは5.7%なので、価格が5割上昇すると、利回りは3.8%。
フリーレート1.3%とのスプレッドが2.5%。

ここまではちょっと無理でしょうが、リスクプレミアムを平時が3%と仮定し、利回り4.3%で逆算すると、3割程度の上昇は説明が可能です。

もっとも、世界中のリートや不動産価格が下がって魅力的になっている今、貴重な資金を日本に振り向けるのは最後の最後、というのが投資の世界の共通認識ではあるでしょう。

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