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April 26, 2010

グローバルワンが急落

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出遅れていたリート指数は堅調で、ほぼ日経平均にキャッチアップしたように見えますが、その一方、小型優等生と見られていたグローバルワン投資法人(8958)は急落。
先週最後の2日間で10%も下げました。

原因はテナントの解約です。

3月25日、平成22年9月期の業績予想を発表。
従来20000円程度の配当を継続していましたが、大手町ファーストスクエアビルの空室2100坪の影響により次期予想は13500円と大幅減。

株価はその後じり安となり、4月22日にはTK南青山ビル3700坪を借りるソニーコンピューターエンタテイメント(SCE)が10月で退出と発表。
SCEは全体の13.4%を占める最大テナントであったため、一気に売りが出ました。

運用会社はあくまで賃料相場の回復を待って、売り急ぎしない方針のようで、
「このようなマーケット状況下において、稼働率のみにとらわれて、拙速にリーシングを進めることは、資産価値を下げることに繋がります。本投資法人は、引き続き「長期的資産価値の維持」という方針に則り、短期的な視野のみにとらわれずにリーシングを進めております」としています。

こうしたステートメントが空室期間の長期化を予想させ、嫌気売りを増加させた面もありそうです。

安売りしないのは格好良いですが、オフィス市況は必ず回復すると決め付けて運用するのも危険です。

ちなみに、この二つの大型空室を、既存賃料の3割引と保守的に想定して実力EPSを試算してみると、16000円程度になりそうです。(大雑把計算です)

これは直近の株価に対して5.5%となり、現在の投資家が求める要求利回りと概ね合致しているように思います。

REITに限らず、今後オフィスマーケットで重要なのは、物件力そのものよりも、テナントを強引に引っ張ってくるパワーがあるかどうかだという意見がありますが、そうした政治力やスポンサーを含めたグループパワーは重要な要素になると私も思います。

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