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September 04, 2011

住宅系3リートの夏

レジデンス系主要3リートの、この1ヶ月。

Z_4一番上が、時価総額最大のアドレジ(3269)。
Jリート指数(1343)を若干上回っています。

アコモ(3226)は、8月が配当月(予想分配金13000円)なので、権利落ちによる売りが発生。

権利最終日の8月26日終値が601千円。
現在590千円と11千円安。

合併効果最大といわれるビ・ライフ(8984)も8月決算(予想分配金16000円)。

26日が507千円で現値491500円(15500円安)とピッタリ。
但し、1ヶ月間トータルで見ると、ここだけが日経平均と連動して下げ幅が大きく、以前よりも個人の人気が離散している印象があります。

なお日銀は8月になって合計6回(計165億円)、J-REITの買い取りを実行

現在の利回りは、アコモ4.6%、アドレジ5.6%、ビ・ライフ6.5%。(出展はここ

この利回りと投資口価格変動のリスクをどう判断するか、ということになりますが、REIT最大の懸念事項である金利の上昇は、極めて起こりにくい状況と判断されます。

Reitusaちなみにアメリカのリートインデックスと株価の関係。
完全に重なっていて、REITのディフェンシブ性は特に感じられません。

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Comments

日本国債への旺盛な需要に比してリートは今一つしゃきっとしませんが漸くディフェンシブらしくなってかたように思います。

riskプレミアムで割り引いてももう少し盛り上がっていいような気がしますが…どのような印象をお持ちでしょうか?

Posted by: blue | September 04, 2011 04:02 PM

例えば3269に関し、ゴールドマンは目標202千円としているようですが、これは利回り4.5%水準。
負の暖簾効果で配当はほぼ確実ですから、別に無理なターゲットだとは思いませんが、実際の相場の雰囲気としては達成困難な状況です。

現在、J-REIT全体の利回りが5.2%。リスクプレミアム約4%は以前から「妥当」言われている水準です。
こんなものは気分次第でどうにでもなりますが、今の停滞をブレイクするには、株高やインフレ期待という「不動産を買う行為」を支援する外部環境が必要だと感じている人が多いのではないでしょうか。

なお、全体水準が変わらなくても、オフィスファンドを売って住宅系ファンドをオーバーウェイトするのが、日本経済の先行きを踏まえた正しいポートフォリオだろうと個人的には思いますが、規模の大きい市場参加者は時価総額の大きいオフィスファンド中心に据えざるを得ないという事情があるので、そこには流動性プレミアムの過大評価という歪みが存在しているのかもしれません。

まあ買値より下がりさえしなければ結果的に高利回りの定期預金になるのですから、市場暴落時にこそ狙って長期にインカムを貰うのが、正しくエンジョイする方法ですかね。

Posted by: akazukin | September 04, 2011 06:30 PM

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