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December 23, 2012

都心不動産、逆襲は本物か

01先週の日経ビジネスに、「都心不動産、逆襲は本物か」という記事が出ています。

左のグラフは、オフィス空室率の低下とリート価格の相関性を示したものです。

金融資本市場における不動産銘柄は絶好調で、日経平均を大きくアウトパフォームしていますが、リアルな現物市場はどうなのか。

東京都心のオフィス需給は、やや落ち着きを取り戻したような状況と思われますが、供給が一段落したことが主な理由で、需要が回復してきたという実感はありません。

シービーアールイーの調査によると、11月の東京23区オフィス空室率は7・4%(前月比0・1ポイント減)と僅かに改善ですが、三鬼商事による11月末時点の東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)のオフィス空室率は前月末比0.02ポイント上昇の8.76%と僅かながら悪化。

まだら模様で横這いと理解しておけば良さそうです。

J-REITの上昇は、金融商品としての要求利回りが低下しているだけ。
分配金の上昇を好感、などというニュースはありません。
実態が悪くないのに下がっている時期がこれまで長かったので、逆のことが起きています。

分譲マンションは、まあまあ堅調のように見えますが、3.11の反動、超低金利、税制の支援など、外部環境が背中を押してくれているからで、高額物件は苦戦しているはず。

不動産経済研究所によれば、11月の首都圏(1都3県)のマンション発売戸数は、前年同月比13・3%減の4177戸で、3カ月連続で前年実績を下回っています。

何しろ、日本企業が海外に行ってしまえばオフィスは要らないわけですし、個人は所得が伸びないのに増税と社会保障負担増で四苦八苦しています。

As4ただ、東京に限って言えば、国内外の都市間競争の中で勝ち抜けるポテンシャルを持っていることは事実。

充実したマストラ、いつでも拾えるタクシー、多彩な商業店舗、高品質の食文化、夜間の安全性、世界有数の夜景、サブカルチャーの殿堂、ピンキリの多様なアコモデーション、高速度のネット環境、おもてなしの文化、雑貨の宝庫、LCCの就航、車で15分の国際空港、1時間で行ける自然豊かな温泉。

ディスアドバンテージは物価高ですが、円安になれば緩和されますし、日本はデフレで周辺アジアはインフレですから、時間と共にギャップは縮まるはず。

タイに行くと、バンコクだけが特別にメガタウンでグローバルであるのと同様、「TOKYO」は日本国内で特別な存在です。

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Comments

都市間競争ということで、昨年私が訪れた6首都(アジア/欧州)と東京の魅力を感覚的に比較してみましたが個人的な趣味を排すと東京はダントツですね。

日本人だから私は東京に飽き飽きしていますが外国人は一回は来てみたい都市だと感じます。

ただ私がメトロポリタンやカルチャーを求めたい!って思っ時は多分「ニューヨーク」「ウィーン」を選びます。幸いにもお金と時間が許してくれて共にエッジが効いておりニューヨーク治安は大分改善してるからです。

東京は空港アクセスがウィークポイントかな。羽田から東京までノンストップ10分を希望します。東京には負けないで欲しいです!

Posted by: BLUE | December 23, 2012 12:25 PM

東京がNYに負けているのは夜のエンタメだと思います。
東京都が五輪招致予算を芸術支援にまわせば少しは違ってくるのでは。
羽田-東京駅は15kmですから、首都高が空いていれば今でも正味は10分程度。
電車は、大井車両基地から数km延伸すれば新幹線が走れます。
やる気の無いJR東海をねじ伏せ、東京駅のダイヤ調整などを解決すれば絶対不可能ではないはずです。
この案は、鉄道オタクの前原さんが、かつて提案していました。
京急が宝町から東京駅まで乗り入れてノンストップ特急を走らせるという手もあります。10分は無理でしょうが。
その他、JR東の古い貨物線が羽田の地下を走っているので、手を入れれば東海道線に繋げられるという説もあるようです。
リニアより、真剣に検討する価値あるかもしれません。

Posted by: akazukin | December 23, 2012 03:19 PM

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