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January 06, 2013

J-REITのNAV倍率

金融審議会の最終報告(12月7日)を見ると、J-REITの資金調達の多様化について、下記のように結論づけられています。

『ライツ・オファリング、無償減資及び自己投資口取得に関しては、投資家間の公平性を害するものではないことからその利害の調整の必要性は低く、かつ投資法人の運営の安定に資するものであり、投資法人の性質を踏まえつつ、その導入に向けた制度整備を進めることが適当である。(資料11頁)』

脱デフレを最優先とする現政権は、この方針に沿って投信法を改正するものと考えられます。

現在、J-REIT全体のNAV(Net Asset Value)倍率は1.1倍を超える程度まで回復したと思われますが、プレミアム組とディスカウント組の差は結構大きくなっています。

下記グラフは、資産運用報告記載の含み損益を反映したNAVに対する投資口価格の割合です。
自己投資口取得の効果は、「低評価リート」ほど大きいはずです。

Nav
当然ですが、低いものは何かしら「難あり」です。

・グローバルワン
質を重視し、めったに動かないというイメージですが、数字の上では最も過小評価ということになりました。
サイズが小さい(時価総額500億円)のがネックでしょうか。
時価を活かした運用が十分にされていないとも言えます。

・MID
梅田にボコボコ床が出来るのですから、OBPは大変。
メインテナントが「パナソニック」であることが、更に不安を煽ります。
10月末には、京橋ビルの解約で、9.3%の分配金下方修正がありました。

・ケネディクス
リーマンショックを生き残った独立系スポンサーですが、財閥系大手に比べると体力は格段に下。
中規模オフィスに特化というコンセプト自体、好き嫌いが分かれるところです。

・大和オフィス
元はダ・ヴィンチ系の「DAオフィス投資法人」、運用資産の40%を占める新宿マインズタワーだけで含み損258億円。
ダヴィンチが強気で貸したテナントは減賃圧力。分配金は5000円台と低水準ですが、徐々に上向き傾向ではあります。

・トップリート
スポンサーは新日鉄都市開発、メインビルはNEC本社ビルと、堂々たる登場だった記憶があるものの、昨年秋にスポンサーは三井住友信託に変更。
同時に晴海トリトンからテナント住友金属が抜けると発表され、分配金予想は大きく下方修正。
H25/4は13000円→11500円、更に次期H25/10期予想は9500円と急降下。
最近はフリーレント当たり前なので、次に賃料入ってくるのは何時の事やら。

・阪急リート
含み損82億円の大部分は、関西でも商業でもない汐留のビル。
分配金12000円台はまずまずですが、時価総額350億円とサイズは小さい。(下から4番目)

・東急リアルエステート
含み益14億円。
物件ラインアップもまずまずと評価されますが、既存オフィス物件で大口解約があり、分配金11000円台は物足りないところでしょうか。


評価の高い安心安全銘柄が更に伸ばすのか。
それとも、低い銘柄がキャッチアップする方向に、よりアップサイドがあるのか。

後日また、検証してみたいと思います。

(注)
・使用した投資口価格は1/4終値です。
・計算間違いの可能性があります。
・7銘柄ほど計算対象外としています。

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