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March 13, 2013

NBFの「大人買い」をチェックする

J-REITはPOラッシュですから、当然お買い物ラッシュでもあります。
中でも大人買いしているのが、最大リートのNBF(8951)。

1月のPOで683億円を調達。
ソニーシティ大崎を667億円(持分40%)、池袋イーストを86億円、渋谷ガーデンフロントの追加取得116億円、パナソニック汐留ビルを51億円(持分10%)で購入。

合計お買い物額は920億円。累計では1兆円を越えています。

中でもビッグディールは大崎と汐留。
総額では1111億円と510億円。
他社持分860億円は、いずれ追加取得する可能性大。

大崎のNBF取得分40%について見ると、鑑定価格699億円を667億円で契約。
開示されている物件NOIは2867百万円なので、NOI利回りは4.3%。

汐留は、鑑定5090M、取得価格5075M。
物件NOIは219Mなので、NOI利回りは同じく4.3%。

2012/12末時点でNBFが所有している物件全体の賃貸NOIは20106Mで、NOI利回り4.68%。
今回のダブルビッグディールの4.3%は既存物件平均より低く、質の劣化を招いたという見方もありますが、何しろ図体がでかいので、計算上は4.68%が4.65%になった程度です。

PhotoちなみにNBFは1月にゲートシティ大崎を4.48%で買い増ししていますので、ソニー大崎の4.3%は、それよりも若干割高。
位置関係は地図の通りです。

市場が過熱気味になっているので、仮に今交渉を始めれば、もっと高額になった可能性もあり、規模の拡大とNOI利回りの劣化を食い止めるというバランスを考えると、まあギリギリという判断だったのかなという印象です。

それにしても、1口が113万円では、とても一般投資家には買えません。
貧乏人は相手にしないのかと批判されても仕方がなく、代表的なREITの責務として、一気に10分割くらいは検討すべきでしょう。

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