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December 28, 2013

J-REIT指数の確認(12/27時点)

Gcexe今週は、1448→1460。
1%弱の上昇ですが、この数字よりは強かった印象です。

今週は12月決算銘柄が配当落ち。
全部で8銘柄ありますが、主要4社について、権利付き最終日の25日と27日の価格を比べてみます。

日本ビルファンド 579000円→584000円 +5000円(分配金8650円)
フロンティア投資法人 484000円→496500円 +12500円(同 9350円)
日本プライム 326500円→327500円 +1000円(同 6000円)
産業ファンド 850000円→854000円 +4000円(同 15958円)

配当落ちを考慮した実質上昇率は、

日本ビルファンド +2.4%
フロンティア投資法人 +4.5%
日本プライム +2.1%
産業ファンド +2.3%

三井不動産系2社の上昇率が高いのは、2分割効果と思われます。

2まさか繰り返さないとは思いますが、J-REIT指数は、2006年6月の1500近辺(概ね今と同じ水準)から、1年後に2600と、外人勢の乱暴で、完全なバブル相場となりました。

この時の理屈は、リスクプレミアムがマイナス状態のUSリートに比べると日本は全然安い、ということだったと思います。

今でも使えると言えば使えます。

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Comments

2006年の時はNBFの分配金利回りが10年国債並に低くなりましたが、「分配金は右肩上がりだし不動産価格が上がるはずで、キャピタル込みの期待収益率が高いから問題なし」と言う雰囲気だったと記憶しています。流石に今回はそんな状況にはならないでしょうが、一方で現在のJ-REITは”羹に懲りなますを吹く”ような状態で、株に比べて割安に放置されているような気もします。

日経新聞などでは、セルサイドアナリストが「JGB10Y+300bpが目安」と言うようなコメントを良く出していますが、スプレッドが300bpの妥当性を説明する人は皆無です。リートを「不動産のパッケージ」と考えるか「利回り金融商品」と考えるかで見方が違うとは思いますが、将来の金利上昇リスクを考慮しても300bpはワイド過ぎると思うのですが・・・

Posted by: ディック・ケネ | December 29, 2013 02:08 PM

どの程度のリスクプレミアムが妥当なのかは投資家の気分次第というところもあり、不動産価格がグイグイ騰がってくればゼロにもなります。

デベ系銘柄がPER30~40を平気で付けているのに比べてREITが今ひとつなのは、サイズが小さくボラが高い、過去の痛い経験、EPSが伸びるストーリーが描きにくい等の理由があるかと思われます。

また、米国REITも5月以降金利上昇懸念で調整中なので、アメリカに比べれば割安だというゲームが今回は仕掛けにくいという外人勢の事情もありそうです。

不動産と債券の中間商品というのが当初の設計でしたので、金利が上がっても賃料が伸びないから買いにくいと思われているとしたら、債券的性格が反映される本来の動きと言えるのかもしれません。

結局は感覚的な部分で、まあインカム商品としてはこのくらいの利回りは欲しいか、という心理を反映して今の位置になっている感じがしますが、市場全体の楽観ムードが加速するなら、ただ出遅れているという理由だけで買われるかもしれません。

利回りが悪くないものを、少しは持っておこうというスタンスでやっています。

Posted by: akazukin | December 29, 2013 04:11 PM

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