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April 02, 2015

川崎市の中古タワマン動向

Photo_2「みなとみらい」のついでに、川崎市の武蔵小杉とJR川崎駅西口周辺のタワマン中古事情について調べました。

川崎市は、この二ヶ所の整備を集中して進めており、「金を投下すれば地価は上がる」分かりやすい事例となっています。

東急武蔵小杉駅周辺は高層マンションが林立(乱立?)して事例が多いので、東急とJRに挟まれた新丸子東地区に絞りました。(サンプル数18件)

主要物件は、2008年竣工の「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーおよびステーションフォレストタワー (駅徒歩2分)」になります。

Photo

昨年春時点では坪300万円超は少なく、中心は260~280万。
新築320万円が「仰天価格」と言われていた、古き良き時代です。
夏には300超が増え始め、秋になると逆に300以下が希れ。

最近は310万円中心ですが、一件だけ374万という突出事例があるのは、昨年竣工の「グランドウイングタワー」と思われます。

本地区は住宅開発が先行し、商業施設が大きく立ち遅れているイメージがありましたが、昨年三井不の「ららテラス(72店舗)」、セブン&アイの「グランツリー(160店舗)」が相次いでオープンしました。

0401images次はJR川崎駅西口周辺。(サンプル数13件)

こちらは2006年秋に商業施設「ラゾーナ」が先行開業して、「商業不毛の地」と言われたイメージが一変。
続いて、三井不、東京建物、オリックス等のタワマンが竣工しました。

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1年前は、240~260万円。
半年後には、260~280万円にシフト。

最近は、280万円台メインですが、320万円が一件出ました。
これは、デザイン重視のモリモトが手がけた「クレッセント川崎タワー(竣工2009年)」と推測されます。

なお、現在JR川崎駅は改装工事が進められており、約2年後には北口改札とエキナカ商業が完成し、駅の混雑の緩和や京急川崎駅とのアクセス改善等が予定されています。

両地区を比較すると、東急ブランドの威力もあってプレミアム感で先行する武蔵小杉価格に、実質利便性では劣らない川崎駅周辺が牽引されている印象です。

現在の武蔵小杉は、かつて田園都市線でミニ世田谷として持て囃された「鷺沼」「たまプラ」ブームが、東横線でミニ目黒として再現されようとしているようにも見えますので、それだけPERが高い割高銘柄と言えそうですが、モメンタムはありそうです。

都内に目を広げてみると、今後大量に資金が投下されるのは、田町・品川地区です。
山手線新駅、東京ガス跡地開発、羽田アクセスの改善、リニア等々。

都が策定した「品川駅・田町駅周辺 まちづくりガイドライン2014」は、109ページもある壮大な投資計画書です。(東京都のサイト

この恩恵を受けやすい住居エリアは、京浜東北線の大井町~蒲田エリアと、横須賀線・東海道線で品川に10分の上記二地区であろうと考えられます。

とまあ、良いことだけ並び立てれば、いくらでも講釈は出来ますが、東京湾岸地域のヒートアップを反映した局地バブル戦の様相が強いことは否定出来ません。

既視感のある、このマンションブームがどこまで続くのか。
今後も、時折り確認していこうと思います。

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