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May 30, 2015

J-REIT指数の確認(5/29時点)

Reit0530今週のJ-REIT指数は、1865→1867と、僅かに上昇。
長期金利は、0.42→0.39%と下がっています。

米長期金利は2.2→2.12%、ドイツは0.61→0.49%と大幅低下です。

チャートを素直に見るなら、1900が壁。
日経平均が2月以降2割ほど上昇する中で、J-REITが横這いなのは物足りないという声も聞かれますが、元々債券相場の影響を強く受ける性格があり、通常の株式に熱気が集中すれば、逆に冷静になるのは普通です。

今週水曜日に、野村不動産系3リートの合併が発表されました。

元々一つの運用会社が運用受託していたので、当初から統合シナリオを探っていたのかもしれません。

今回の合併は新設合併ですので、3リートは全て消滅し、新投資法人の投資口が配分されます。

合併比率は、新投資法人:野村不動産マスターファンド投資法人(NMF):野村不動産オフィスファンド投資法人(NOF):野村不動産レジデンシャル投資法人(NRF)が、1:1:3.6:4.45。

発表当日27日の終値は、マスター:オフィス:レジが、1:3.70:4.37でしたので、オフィスが少し下げてレジが上がると思われましたが、翌日の相場では、基準となるマスターが5%ほど上げたため、全体が底上げしつつ、合併比率にサヤ寄せする動きとなりました。

そもそも一般論として、総合型リートは投資家に不人気、と言われてきました。
理由は、アセットクラスの配分は投資家が自由にしたいのに、総合型だと運用会社任せになってしまうからだ、と解説されていました。

野村は、そうした懸念を規模の拡大が凌ぐと判断した、ということになるでしょうか。
確かに、運用会社である野村不動産投資顧問の評価は低いので、何をしても落ちる部分が少ないのは事実です。

2013年6月の野村オフィス(NOF)のPOでは、公表翌日の投資口価格が13%も下落。
自ら次期予想EPSを12%も下方修正するという、近年では希に見る鈍感振りで、既存投資家の信頼を大きく損ねました。

J-REITの運用会社各社は、いかにしてPOで値を下げない工夫をするかに知恵を絞って来ましたが、この我れ関せずという態度を見て、以後は野村系リートには手を出さないと決めた個人も多いと聞いています。

また古い話ですが、2007年に野村レジ(NRF)がIPOする時、他リートが皆スタートを50万円で揃えているのに、60万円で事前発行して上場後の投資口価格に下駄を履かせるという、何とも姑息な手段を取りました。
今ほどM&Aも分割もなくシンプルに並んでいましたから、知らない人には単純に2割高く見えるのです。

野村證券を母体とする野村不動産のDNAには、より良く見せて最高値で売り抜けるという証券業的な体質が残っており、長く育てる賃貸案件よりも、売って儲ける分譲事業に向いているのかもしれません。

顧客ニーズをとらえて売れるものを作るという風土は分譲マンションの企画・販売に大きく貢献し、プレゼンも上手ですから、PROUDブランドを確立しました。

ただし、売るのが上手いということは、客側も油断しない態度が求められます。

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Comments

今回も勉強させていただきました。NRF1つとNMF少し持っていたので(10以下ですが)上昇したのはまあとりあえずは良かったのですが・・・AKAZUKINさんは野村系の保有 あったりしますか。用途別じゃないと投資しにくいですよね。合併が続かないことを祈ります。

Posted by: 弱気投資家 | May 30, 2015 12:43 PM

やはり2年前のPO以来、野村系は避けてますね。
強いて買うならNMFでしょうか。
ちなみに私がけなすリートは、その後結構上がったりしますので、ゲンは良いかもしれません。(笑)

Posted by: akazukin | May 30, 2015 03:48 PM

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