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June 27, 2015

J-REIT指数の確認(6/26時点)

Reit0626
今週のJ-REIT指数は、1815→1827。
4週間振りの小幅上昇となっていますが、チャートを見ると、今月は殆ど動きが無くなったと言った方が正しいように思われます。

この1週間の長期金利は、0.42%→0.46%と上昇しているものの、大きな流れとしては、5月から始まった世界的な長期金利のボラティリティが収まってきた局面とも言えそうです。

現在のJ-REITの平均利回りは、3.2%。
長期金利とのリスクプレミアムは2.8%要求されています。

伝統的に4%は欲しい要求を3%にまでは下げたけれど、これ以上はちょっと、という投資家の気分が窺えます。

2007年にJ-REIT指数が2600まで上昇した時は、リスクプレミアムがゼロになるような世界的な「勢い」がありましたが、今はそうした過剰な熱気は感じられず、日経平均の上昇とも距離が置かれています。

J-REIT市場は「大人になった」=「株よりも債券に近くなった」のだと思われます。

今後、日経平均が大きく崩れてもJ-REITは比較的持ち堪えると期待して良いと思いますが、反面、債券市場の動揺には大きく反応すると思われます。

なお、金曜日のNY市場では、米国長期金利が2.47%と、9ヶ月振りの高さにまで債券が売られました。
節目の2.5%を超えるようなら、やや事件と騒がれそうです。

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Comments

 先日2007年辺りのデリバティブの状況の本を読んだのですが、その時は年金、学校、地方金融などあらゆる組織がものすごくリスクを取っていたそうですね。そんな状況でのリートバブルだったと思います。現在では、もう無謀なリスクを取らないことが組織の訓になっていると思いたいです。でも、近くに金余りの国があるので、万が一のリートバブルもあるかもですね。長期投資家としてはバブルは望まないのですが・・・。

Posted by: 弱気投資家 | June 27, 2015 07:27 PM

結論から言うと、リートバブル再来の可能性は限りなくゼロに近いと思っています。

平成バブルで、不動産の収益還元法が定着し、リートバブルの結果、一定のリスクプレミアムが維持されるようになりました。

大陸マネーの影響は一定程度あるでしょうが、物色エリアは限られており、局地的なバブル現象だけでリート全体を押し上げるような力は無いように感じられますし、もし上がり過ぎれば、住宅の場合、売って賃貸に住むといった知恵も需給緩和に貢献しそうです。

分譲物件並みの良質な賃貸住宅物件を供給する上で、リートの果たした役割は非常に大きなものがあります。

日本の歴史上初めて、同等の品質で、分譲か賃貸を選べるようになったことが、実はJ-REIT最大の功績ではないでしょうか。

Posted by: akazukin | June 27, 2015 09:55 PM

 本当に自国で無茶をやっても、他国ではやってほしくないです。

 住宅系リートがそんな貢献をしていたとは。本当~に勉強になりました。住宅系リートを見る目が変わりました。買い増ししたいぐらいです。(*^-^)

Posted by: 弱気投資家 | June 28, 2015 01:42 AM

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