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September 12, 2015

J-REIT指数の確認(9/11時点)

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今週のJ-REIT指数は、1551→1573と、1.4%の上昇。

節目の1600では下げ止まらず、木曜日にはザラ場で1500を割る場面もありましたが、金曜日には3%以上買われ、ようやく底打ちの可能性を感じさせる局面となっています。

さすがに利回り4%近くまで来ると、この地合でも買い意欲の方が勝ったようです。

基本的には上を向く方向で良いと思いますが、株式市場は相変わらず落ち着きがなく、ましてや来週のFOMC次第では再び波乱の展開も考えられますので、再度下値を確認しにいく懸念にも注意は払っておくという感じかと思われます。

金曜日の日経の記事「REIT指数、日米で低迷」では、

「S&P米国REIT指数は年初来下落率が11.2%に達した。世界のREIT市場で運用する「グローバルファンド」で組み入れが最も多いのは米国。米REIT指数が下落すると、組み入れ比率を一定に保つために日本のREITも合わせて売る必要が出てくる」と、書かれています。

そもそも1月のリート市場は、ドイツ国債の異常な利回り低下を反映した投機的な動きで高騰しており、あまり参考にはなりません。

最近の急落だけに絞るため、8月月初と現時点を比較してみると、S&P先進国REIT指数は、250→231と、8%安。
この間の為替(ドル円)は、124.5円から3%ほど円高方向なので、円ベースで安くなった米国の比率に日本を合わせようとするなら、0.92×0.97=▲11%

実際のJ-REIT指数は、8月月初の1790から現在の1573まで▲12%なので、ほぼ合っています。

本来J-REITの業績に為替は直接関係ないのですが、一種の裁定が働くとすれば、やはり円高はマイナス、円安はプラスと言えそうです。

では、親ガメであるUS-REITの見通しはどうなのか。

過去の利上げ局面で、米国リートが金利負けして下がったというデータは見つかりません。

また、今回は過去のような連続利上げと言うよりは、非常に穏やかな利上げとなるものと予想されており、大きな意味では低金利状態の継続です。
何しろ来年のQE4を主張する人さえいるのですから、長期金利が大きく上昇する確率は低そうです。

米国内経済は、海外よりは安定的であろうと思われることもあり、過度にUS-REITを悲観する必要はないだろうと考えています。

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Comments

 今回も勉強させていただきました。最近の急落で気的には真っ暗ですが理詰めで考えると景色が違って見えます。

 リートの下落にも売られる事情 があったのですね。あとは配当4%を買いと思うかどうか。思う人が多いみたいですね。わたしも反発狙いでこの一週間 そこそこ買ったのですが・・・。アベノミクスが始まる前から結構たくさん持っているので、追加で買った分は値上がり期待のみです。今度の上昇は1800ポイント行くかどうか といった感じでしょうか。でもそこまで買う人って誰なのでしょう。個人の雰囲気も悪くなっているので上値は追わないと感じるのですが。結局 機関投資家しだい ですね。

Posted by: 弱気投資家 | September 13, 2015 10:28 AM

指数が1600を切って1500に落ちる途中では、私も少し買いを入れました。
POが3つも進行中だったことも重荷だったとは思います。

私の嫌いな日本リート(双日リートの癖に)が利回りトップですが、さすがに6%となると、好き嫌いを超越した買いが入るかも、とは思いました。

市場全体が落ち着く前提で、戻りの目安は1700~1800かと思います。

一応、長期金利は昨年10月より低いので、当時の1600に上乗せして1700、あとは再び地銀が積極的に買ってくるなら1800まで、という感じでしょうか。

この利回りなら、イールド重視の投資家を引きつけることは、可能だと思います。

Posted by: akazukin | September 13, 2015 01:58 PM

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